不動産を売却したら税金はどうなる？税率の区分についてわかりやす解説
不動産の譲渡（売却）には、譲渡所得税という税金がかかります。この税金は、不動産の所有期間や売却益によって計算方法が異なります。本記事では、不動産譲渡にかかる税金の基本的な仕組みと計算方法、そして重要な特例について解説します。
不動産譲渡所得の区分
不動産の譲渡所得は、他の所得と合算せずに税額を計算する分離課税とされ、その不動産の所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区分されます。この区分によって適用される税率が大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 取得日の翌日から譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年以下 |
| 長期譲渡所得 | 取得日の翌日から譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年超 |
補足事項：
- 取得日および譲渡日は「引渡し日」と「売買契約日」のいずれかを選択できます。
- 相続（限定承認を除く）により取得した場合は、被相続人の取得日を引き継ぎます。
- 贈与により取得した場合は、贈与者の取得日を引き継ぎます。
譲渡所得金額の計算
譲渡所得金額は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得金額 ＝ 総収入金額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
総収入金額
不動産を売却して得た金額です。売却の所得であれば売却代金が該当し、交換などの場合は通常の販売価格や時価となります。
取得費
売却した土地や建物を購入したときの購入代金、建築代金、購入するための仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、資産取得後に支出した設備費や改良費などが含まれます。
建物の取得費：建物の取得費は、これまでに減価償却された分を差し引いて計算します。 ただし、自宅など事業に使っていない建物（＝非業務用資産）については、普通の計算方法とは少し異なり、本来の耐用年数を1.5倍にした年数で算出した償却率を使い、「旧定額法」の計算方法で減価償却費を求めます。
概算取得費
もし取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡による収入金額の5%未満である場合は、譲渡による収入金額の5%相当額を概算取得費として計上することができます。
概算取得費の注意点：
- 取得費が分かっていても、実際の取得費が譲渡収入金額の5%未満の場合は概算取得費を使うことができます。
- 土地と建物を同時に譲渡する場合は、それぞれについて概算取得費にするか、実際の取得費にするかを選択できます。
- 相続により不動産を取得した際に要した登記費用等は取得費に該当しますが、概算取得費を選択した場合には、別途加算することはできません。
譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を譲渡するときに要した費用をいいます。具体的には、譲渡の際の仲介手数料、土地の測量費用、土地売却のための建物取壊し費用、借家を譲渡するときに借家人に支払った立退料などが該当します。
税率
譲渡所得にかかる税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。復興特別所得税（所得税額の2.1%）も加算されます。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30% (復興特別所得税を含む場合は30.63%) | 9% | 39% (39.63%) |
| 長期譲渡所得 | 15% (復興特別所得税を含む場合は15.315%) | 5% | 20% (20.315%) |
相続税の取得費加算の特例
相続により取得した財産を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に譲渡したときは、支払った相続税のうち、一定の計算による金額を譲渡所得の取得費に加算することができます。これにより、譲渡所得を圧縮し、税負担を軽減することが可能です。
取得費に加算する相続税額 ＝ その者が譲渡した土地・建物に係る相続税評価額 ÷ その者の相続税の課税価格（債務控除前） × その者の納付相続税額
- 「概算取得費」と併用できます
- 「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」と併用できます
- 「被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の特別控除」とは併用できません
計算例
Aさんが2年前に父親から相続で取得した自宅の建物を取壊し、その敷地である甲土地を売却した場合、取得費に加算する相続税額を計算してみましょう。
＜父親の相続に関する資料＞
- 相続人: Aさんのみ
- 甲土地の相続税評価額: 7,000万円
- Aさんの相続税の課税価格: 8,800万円（債務控除200万円を控除した後の金額）
- Aさんが納付した相続税額: 800万円
- 「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」の適用を受け、相続税の課税価格に算入された金額は1,300万円
本来の評価額は7,000万円ですが、特例の適用を受け、実際に課税価格に算入されたのは1,300万円です。
計算式：800万円 × 1,300万円 ÷ (8,800万円 + 200万円) = 115.555…..万円
※分母は、債務控除前の課税価格であるため、債務控除額を加算します。
計算結果：1,155,555円 （実務上は円未満の端数を切り捨てます）
まとめ
不動産の譲渡にかかる税金は、所有期間によって税率が大きく変わるため、売却を検討する際にはそのタイミングが非常に重要です。また、取得費や譲渡費用の正確な把握、そして相続税の取得費加算の特例など、利用できる制度を理解しておくことで、税負担を適正化することができます。
不動産の売却は大きな金額が動く取引であり、税金計算も複雑になりがちです。不明な点があれば、税務署や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
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