個人が居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。この特例は、居住用財産の所有期間にかかわらず適用されますが、一定の要件を満たす必要があります。

(1) 内容

譲渡所得から3,000万円が控除されます。

(2) 居住用財産とは

自己の生活の拠点として利用している家屋を指します。これには、転勤などで一時的に居住できなくなった場合でも、配偶者などが引き続き居住しており、やむを得ない事情が解消された後には再居住が認められる場合も含まれます。

(3) 譲渡する居住用財産の要件

(4) 居住用財産の特別控除が受けられない場合

以下のケースでは、3,000万円の特別控除は適用されません。

(5) 共有の居住用財産を譲渡した場合

家屋とその敷地の両方を共有している居住用財産を同時に譲渡した場合、特別控除額は共有者1人につき最高3,000万円となります。

(6) 家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合

この特例は家屋の所有者が、その家屋と土地を一緒に売却した場合に適用されます。しかし、家屋と土地の所有者が別々であっても、特定の要件を満たせば土地の所有者もこの特例の恩恵を受けられるます。

基本的な考え方

ここの特例のポイントは、家屋と土地を「一つの生活単位」として捉える点にあります。たとえ所有者が別でも、親族が一緒に暮らし、生活を共にしているのであれば、それは一体のマイホームであるとみなし、税金の負担を軽減しようという考え方です。

特例が適用されるための3つの要件

土地の所有者がこの特例を受けるためには、以下の3つの要件をすべて満たす必要があります。

• 1.家屋と土地を同時に売却すること。
• 2.家屋の所有者と土地の所有者が親族であり、生計を一つにしていること。
• 3.土地の所有者も、家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

ここで重要なのが「生計を一にする」という言葉です。これは、必ずしも同居していることだけを指すわけではありません。 例えば、単身赴任や子供の進学などで別居していても、生活費や学費の送金が行われている場合は「生計を一にする」とみなされます。 しかし、この特例においては「一緒に住んでいること」も要件となっているため、同居していることが前提となります。

居住用財産を譲渡した場合、一定の要件を満たすことで、3,000万円特別控除後の譲渡所得の金額のうち、6,000万円以下の部分について税率が軽減されます。

(1) 内容

軽減税率の特例が適用されると、税率が以下のように変わります。

(2) 特例の適用要件

この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 不動産の譲渡所得は 分離課税 であり、所有期間が5年以下か超かで「短期」「長期」に区分され、税率が大きく変わります。
• 譲渡所得は「総収入 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算され、取得費には 減価償却 や 概算取得費（5%） の選択も可能です。
• 相続した不動産を相続税の申告期限から 3年以内に売却した場合 は、「相続税の取得費加算の特例」により、支払った相続税の一部を取得費に上乗せできます。
• 加算額は「該当不動産の相続税評価額 ÷ 相続税課税価格 × 納付相続税額」で求めます（債務控除前の課税価格に注意）。
• 譲渡のタイミングや各種特例の活用次第で、税負担を大幅に抑えることが可能です。

不動産の売却は高額な取引になるため、事前に税務的チェックを行い、専門家に相談しましょう。